家屋調査

公共事業や民間の工事にかかわらず、建築工事・解体工事、護岸工事、上下水道工事など様々な工事による影響で近隣に損失を招くことがあります(一般に事業損失=事損、工事損失=工損と言います)。

工事業者も近隣へ影響が少ない工法を採用しますが、地盤の種類や状況(水路・川の付近や急傾斜地など)、また建物の構造や経年劣化を考慮すると、どのような影響がでるか分かりません。また損害を与えてしまったとしても、従前からの損傷であるのか、工事の影響による損傷であるのかなど、第三者による判断が無いと無用なトラブルになるかもしれません。
そこで、第三者として地権者と工事業者の間に立ち、工事前に家屋の状態を把握する家屋調査=「事前調査」を行うことは保険として必要であると考えます。

家屋調査

事前調査

事前調査は、建物にかかわらずブロック塀や土間コンクリートなどの舗装といった工作物も対象となります。調査は写真撮影や現在の状況の把握、亀裂や損傷の測定を行い、工事施工前の状況を把握する建物事前調査を実施することによって、工事による影響があったかどうかを判断する資料となります。

調査方法
建物内部調査

まず間取り調査を行い、建物の構造・用途・仕上げの種類等を把握します。間取り調査後、詳細な調査に入ります。押入やクローゼットを除き、トイレ・浴室も含め全室について調査を実施します。ただし、プライベートな問題等により居住者の方の理解が得られない場合は、部分的に辞退(※)可能です。逆に、工事箇所から遠いなど工事の影響の可能性によって、工事面だけの調査や1階の一部だけの調査と言った場合もあります。

建物内部調査

工事面側の部屋や、和室等に使われる塗り壁部分、また玄関・浴室・トイレなどによく使用されるタイルなどは振動による亀裂や損傷を受け易いため、少なくともそういった部分は調査をおすすめします。

※事前調査辞退となると、その辞退箇所については工事の影響があったとしても事前資料が無く対比できないため、工事との因果関係を証明出来ず補償されない場合がありますので注意してください。

損傷調査

・クロスの亀裂や、よじれ
・タイルの目地切れや剥離、破損
・漆喰、京壁、繊維壁、モルタル等の左官部分の亀裂、破損
・その他内装の汚れ、剥離、雨漏れ
・フローリング、畳等のきしみ、音鳴り
・建具(アルミサッシ、フラッシュ戸、障子)などの開閉状態。閉じた状態の隙間など。
・柱、敷居、窓枠、床、框等の傾斜測定

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    タイル亀裂

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    タイル目切れ

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    床傾斜

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    柱傾斜

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    内床きしみ

建物外部調査

まず簡易な立面図、配置図等を作成し、基礎の種類、屋根の種類、外壁の種類等を把握します。 その後詳細な調査にはいります。

工事箇所に近いことから、建物内部に比べて外部の方に影響がでることが多いため、内部調査を辞退しても外部のみ行うこともあります。外部は主に、基礎・外壁を中心に、工作物は塀や舗装等を調査します。また建物本体の沈下も考えられるため、建物四隅のレベル(=高さ)測定も行います。

建物内部調査
損傷調査

損傷調査は以下の通り
・外壁の亀裂、目地切れ、剥離、破損
・基礎の亀裂、破損、目地切れ。特に換気口周りなどに亀裂が発生し易い。
・塀の亀裂、目地切れ、傾斜
・アスファルト、土間コンクリート等の亀裂、破損
・井戸の流水量調査、水質調査、ポンプ稼働状態など

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    水準測量

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    外壁亀裂

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    土間コンクリート破損

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    土間コンクリート亀裂

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    塀傾斜

※損傷調査はすべて写真で証拠に残します。写真撮影は、所有者、撮影箇所、撮影対象、測定値などを記入した看板を入れ、指し棒などで損傷を指示し同時撮影します。また損傷が発見できなかった場合も現況状態の撮影を行います。

事後調査

工事終了後、再度家屋調査に入ります。これを事後調査といいます。事後調査の目的は事前調査の資料との対比にあります。以前あった亀裂が拡大していないか、また新たに亀裂や損傷が発生していないか、建物所有者からの申し出も踏まえて調査を行い、工事施工後の状況を把握します。

ただし、工事箇所から遠い・地盤状態が良いなどの条件があり、かつ工事自体も揺れや騒音が軽微であり、工事中に何ら影響を与えるような要因がなかったときは、周辺地域の方へ聞き取り調査を行い、損傷の発生や申し出がない場合は事後調査を行わないこともあります。

事後調査の注意点

軟弱地盤であり工事の影響が出やすい場合などは、それ一棟の建物だけではなく周囲の建物にも同様の影響が出ます。そのため一棟の調査だけで工事に起因する損傷か否か断定することなく、周辺の他の建物を調査した上で総合的に判断することが一般的です。
損傷の変化要因としては工事に起因するもの、それ以外の要因と様々です。

工事に起因するもの

・地盤の変動による変化。ヒービング(地滑り破壊)、盤ぶくれ、ボイリング、パイピングなどの、地盤面の沈下や盛り上がりなど。
・地盤の振動による変化。液状化現象など。ゆるい砂質地盤で起こりやすい。地震と同様。
・工事要因による直接的な損傷。工事機器による接触、作業車両の運行による振動など。

その他の要因

・建物の経年劣化。経過年数による亀裂、目地切れなど。特に新築建物や、打設したばかりのコンクリートなど
は、乾燥による収縮などにより自然発生的に亀裂が生じる場合があるので注意が必要です。
・建物の施工状態。建物の施工が手抜き工事であったり、構造的に影響を受けやすい建物であったりするなど注意が必要です。
・自然災害。地震・台風、積雪による過重など、工事との因果関係に注意が必要です。

重要なのは工事による影響で損傷が拡大、発生したのか、それ以外の要因によるものなのか、周辺建物の状況も踏まえ総合的に判断することです。例えば、工事面に近いブロック塀に亀裂・損傷、傾斜の拡大が出ていないのに建物内の一部で亀裂が拡大した場合や、建物のレベルや柱傾斜が従前と全く変わらないのに、建具の開閉が不具合を起こした場合など。他には、地盤が弱い場所になると周辺の家屋や塀は一律に同方向に傾斜する傾向がありますが、一カ所だけ違う方向に傾斜してしまう場合など。このような場合は周辺地域を総合的にチェックし、工事との因果関係をより深く考慮する必要があります。

復旧積算

事後調査終了後、工事による損傷が明かであると判断出来た場合、その損害を復旧する為に必要な費用を積算します。
復旧方法は損傷箇所・内容により総合的に判断し、基準・要領に基づき適正な積算を行います。

補償交渉

復旧積算が終了し、補償額が確定した場合は補償交渉を行います。公共事業の工事で損害が発生した場合は、起業者がその工事会社に代わり、被害状況の説明、補修方法とその範囲、補償金(復旧費)等について説明を行います。ただし内容や復旧費についての説明が複雑な場合などは、補償のプロである我々「補償コンサルタント」が行うこともあります。

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