今回は曳家工法に限らず、既存不適格建築物の隘路事例について紹介します。

①　耐震改修費の調査算定について

耐震改修費については、建築当時の設計図等がないため耐震改修の要否判断ができない。

また要否判断にあたって外壁等の部分的解体が必要であるが、契約前であり権利者の理解を得られない。

さらに現行の用地調査等業務の調査内容では、耐震診断および耐震改修に要する費用の算定が不可能である。

②補償基準について

補償基準上の取り扱いに関しては、耐震改修費は法令改善費に該当し、改善費そのものは補償できないため権利者の理解が得られない、耐震改修を行ったとしても耐用年数の延長に繋がらないのに、運用益損失額の補償では権利者の理解を得られない。

古い建物ほど耐震改修費と運用益損失額との差が４～５割となり、余計に権利者の理解が得られない。一例として、業者見積もりによる耐震改修費６９６万円に対して、運用益損失額率39．5％を乗じた補償額は、２７５万円であり、その差は４２１万円となった。

③曳家の問題

曳家工法を認定した場合において、借家建物を曳家した場合、入居者の継続的な確保、家賃収入の確保が得られない。

また曳家工法を行った場合には住宅の保証制度の継続が困難となり、ハウスメーカーが曳家を認めないなど。

次回は曳家工法における耐震改修について述べてみようと思います。

しばらく更新しておりませんでした。反省・・・

では、今回からは曳家工法について考えてみたいと思います。

曳家工法は、建物を事業に支障とならない所まで曳く工法です。そのため、大抵の場合再築工法より補償額は安くなります。

しかし、曳家工法では地権者が納得しないという話しはよく耳にします。何故でしょうか？

そこで、平成22年3月　国土交通省　｢用地取得に係る建物移転補償基準等の適正化に関する調査業務｣　報告書の一部を見てみましょう。

平成19、20年に契約を行った曳家工法及び改造工法の実態調査

曳家で補償　191件　　→　　実際に曳家　38件　19.9％

改造で補償　48件　　→　　実際に改造　26件　54.2％

・この事から分かる事は、　曳家補償を行ったとしても実際には曳家せずに建て直しを行っている例が多く、実態にあっていないこと。

・曳家後に耐震改修をしなければ建築確認がおりない場合がある。

移転工法は、通常一般人が採用するであろう通常一般的な移転工法を認定します。しかし、合理的と認定した移転工法(曳家、改造)と実態とでは大きく乖離しております。何故でしょうか。

では次に隘路事例を見てみることにします。　～～次回に続く～～