新着情報

家屋調査(事前調査・事後調査)の写真撮影は、数年前までは改ざん可能なデジカメでの撮影は、許可されておりませんでした。

 

しかし業界の急激なデジカメ移行に伴い、現在では銀塩フィルムで撮影する一眼レフカメラは製造されておりません。またネガフィルムも市場の縮小に伴い流通が激減しております。

 

そのためカメラ本体も中古品しか流通しておらず、当社でも中古品を購入し修理を繰り返し使用してまいりました。

 

そ こで法改正が行われ、現在では改ざん防止機能付きのSDカード(SD-WORMといいます)及び、専用カメラを用いた撮影が許可されつつあります。

 

また、SD- WORMは、警察・消防等限られた団体しか使用出来ないため量販店等では市販されておりませんが、当業界は協会を通じ購入できる運びとなりました。

 

 

そ こで、当社も昨年度よりデジカメへ移行し実績を重ねてまいりました。デジカメの最大のメリットは、撮影時に写真の確認が出来る事にあります。家屋調査は損 傷を撮影するため、写真に記録できなければ意味をなしません。そのため写真撮影時に確認できることと、データを拡大して確認できる事は、地権者や起業者に とってもメリットとなります。

 

工損調査、写真撮影等、些細な事でも不明な点がありましたら、お気軽にお尋ね下さい。

 

 

 

2013/10/30

事業損失の中で大半を占めるのは、工事等の地盤変動による家屋への影響です。一般的には「工損」とか「事前調査」「事後調査」などと言われています。

※家屋調査、工損、事前調査、事後調査はホームページ上で詳しく述べておりますので今回は割愛します。

 

 

その種類としては、工事に起因する騒音、振動、水質汚濁、悪臭、地盤沈下など工事施工中のものから、

事業計画段階のもの(例えば、火葬場、し尿処理場等の計画に伴う地価の下落)や、

工事完成後のもの(大気汚染、悪臭、電波障害等)まで及びます。

 

このように事業損失は、被害の範囲、程度、被害額等が不明確であり、その多くは事前に特定することも困難である事から、事前における補償の対象とはしておりません。

 

したがって、これらは不法行為に基づく損害賠償として処理されなければならないとされています。

2013/10/24

今回は事例ではなく、自動車の保管場所が支障となった場合、どのような考えでどの様な補償を行うのかを説明します。

 

※自動車の保管場所の補償を行う場合の前提条件は、一般的に住居に保管場所があり、生活上自動車が不可欠な地域を対象としています。

 

 

例 一般住宅敷地内にある保管場所の場合

一般住宅敷地に居住者の自動車があり、建物は支障とはならないが保管場所のみが支障となる場合です。

 

 

条件① 一団の土地において、建物を移転する事無く現状の保管場所を確保できるか。

 

YES・・・残地内に保管場所を確保し、そこで支障となった工作物や立竹木の構内移転補償を行う。

 

NO ・・・条件②へ

 

 

条件② 近隣に保管場所とすることができる土地を確保出来るか。

 

近隣とは、現在の保管場所から概ね200m程度の範囲を標準とし、地域の実情等によって定めるものとする。

 

YES・・・保管場所及び付帯工作物の構外(保管場所)への移転補償

 

NO ・・・条件③へ以降

 

 

条件③ 近隣に保管場所を専用によって確保できるか

 

YES・・・近隣にある月極駐車場等が確保できる場合。 近隣の標準的な賃料 × 0.9 × 月数(24ヶ月以内)

 

NO ・・・条件④へ以降

 

 

条件④ 一団の土地内において、建物を移転の対象とすることによって、現状の機能を確保出来るか。

 

YES・・・建物を曳家、改造、再築等することによって、残地に保管場所を確保する。

 

NO ・・・構外再築工法とする。

 

 

このほか、事業用地の場合などは別のフローがあります。

 

移転工法とは、建物が直接支障とならなくても、構外移転になるケースがでるいい例ではないでしょうか。

2013/10/17

第二種住居専用地域で営業できない「自動車整備工場」を営んでいた価値については、補償の必要はないとした事例

 

平成元年3月22日 大阪府収用委員会裁決

 

地権者は、現在の自動車整備工場を移転すると、第二種住居専用地域で工場を営む事が出来ないのであるから、その価値を補償して欲しいとの申し立てである。

 

これについては、

 

当該自動車整備工場が、第二種住居専用地域で営業することにより特定の利益を生じ、資産として独立して取引される慣習があり、また財産的評価が可能な場合に限り補償すべきであるから、そのような価値は存在しないので補償の必要はないとした。

 

 

つまり第二種住居専用地域で営業したことは、従前からその地で営業していたことで可能であっただけであり、そのことで特定な利益を生じていたわけでは無い。よってそのような価値は補償対象となるものではない。

2013/10/09