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2017/08/16

曳家工法における耐震改修の要否について

 

建築基準法上「移転」とは、同一敷地内で解体することなく移転するこという。つまり「曳家工法」は建築基準法上の「移転」にあたり、一部の例外を除き、原則として確認申請が必要となります。

 

 

では、確認申請時に「既存不適格建築物」であった場合、どうなるのか考えます。

 

 

現在、建築基準法第3条第3項第3号及び4号では、増築、改築、大規模の修繕または大規模の模様替えを対象としており、「移転」については既存不適格建築物の現行法への適合は対象とされておりません。

 

 

このため、既存建築物またはその敷地で、移転前から耐震基準等の構造耐力関係規定に適合していなかった部分(既存不適格な部分)については、移転後も耐震改修等の工事を行う必要はありません。つまり引き続き既存不適格建築物として扱われます。

 

 

ただし、耐震基準に適合しない既存不適格建築物を曳家工法により構内移転(※同一敷地内)する場合の法令への適合義務の存否については、特定行政庁の判断により、耐震改修を求める運用が行われる場合があるので確認が必要です。

 

 

また、これら既存不適格の制限緩和の特例(法第87条の7)は、建築基準法の技術的基準に適合していない違反建築物は対象としていないため、

 

「既存不適格調書」により、申請対象となる建築物が、違反建築物でなく、法令の改正によって基準に適合しなくなった既存不適格建築物であることを示す必要があります。

 

よって完了検査を受けていない建築物は特に注意が必要です。

2014/08/15

サッカーW杯、日本の戦いが終わりました。

 

やっぱり残念です。決勝トーナメント進出の可能性があっただけに、もっと日本の試合が見たかったですし、もっとドキドキしながら大会を見ていたかったですね。

 

 

今回、決勝トーナメントには行かれませんでしたが、前回と違い守り重視のサッカーを捨てた結果であり、今後の試金石となるもので無駄では無かったと思います。

 

代表のサッカーはJリーグはもとより、ユースや子供たちに影響を与えます。※私個人が、FCのコーチをやってるので。。。

 

弱いからといって、守り一辺倒のカウンターサッカーでは成長はありませんし、そんなサッカーを子供たちに目指して貰いたくありません。だから日本サッカーを考えるといった面からは、前回のW杯より意味があったと思っています。

 

長谷部選手も言ってましたが、これを機に様々な意見が出てこられる様なサッカー文化の浸透と、その深化を望みます。マスコミやファンにとってもサッカー文化が一つレベルアップすれば御の字ではないでしょうか。

 

まだ、Jリーグが始まって20年そこそこです。そんな国が優勝なんて奇跡です。逆にここまで言えるほど来られただけでも素晴らしいし、次回大会への目標と課題としましょう。

 

まだ大会は続きます。世界のスーパープレーを見て目の肥やしにすると共に、草サッカーから育成サッカー、またJリーグから代表まで、幅広くサッカー文化が広がってくれたら、いちサッカー人として幸せなことです。

2014/06/26

今回は曳家からちょっと外れて、サッカーW杯の雑談を。

 

6/15日  日本 対 コードジボワール が行われ 1-2 という残念な結果となりました。あれから一日経ちましたが、まだ立ち直れません・・・

 

やはりボールの失い方が悪かったです。あそこで失うとSBの上がりもできず、バックラインもどんどん下がり、間延びしてしまい攻守に人数がかけられません。

 

日本の生命線は運動量と組織的に人数を掛けるプレーです。気候にプレッシャーも重なり、運動量の少なさが気になりました。スペースに走るフリーランも少なく、三人目、四人目の動きが全く見られませんでした。

 

そのため、体格に勝るコートジボワールに対して優勢に運べるはずがありません。日本には、C・ロナウドやメッシは居ないのです。

 

 

また、選手たちが口々に言っていたことが、「自分たちのサッカーが出来なかった」でした。 負けるにしてもすべて出し切らないと、残るのは後悔だけです。

 

残り、二戦。もう吹っ切れるしかありません。失点を恐れず、バックラインを高く、どんどんオーバーラップをして攻めきるサッカーを期待しています。

 

理想は勝ち点6で決勝トーナメント進出ですが、それが叶わなくても全て出し切って、納得してもらいたいものです。

 

我々ファンもまだ諦めません!! がんばれ日本!!

2014/06/16

今回は曳家工法に限らず、既存不適格建築物の隘路事例について紹介します。

 

 

① 耐震改修費の調査算定について

 

耐震改修費については、建築当時の設計図等がないため耐震改修の要否判断ができない。

また要否判断にあたって外壁等の部分的解体が必要であるが、契約前であり権利者の理解を得られない。

さらに現行の用地調査等業務の調査内容では、耐震診断および耐震改修に要する費用の算定が不可能である。

 

 

②補償基準について

 

補償基準上の取り扱いに関しては、耐震改修費は法令改善費に該当し、改善費そのものは補償できないため権利者の理解が得られない、耐震改修を行ったとしても耐用年数の延長に繋がらないのに、運用益損失額の補償では権利者の理解を得られない。

古い建物ほど耐震改修費と運用益損失額との差が4~5割となり、余計に権利者の理解が得られない。一例として、業者見積もりによる耐震改修費696万円に対して、運用益損失額率39.5%を乗じた補償額は、275万円であり、その差は421万円となった。

 

 

③曳家の問題

 

曳家工法を認定した場合において、借家建物を曳家した場合、入居者の継続的な確保、家賃収入の確保が得られない。

また曳家工法を行った場合には住宅の保証制度の継続が困難となり、ハウスメーカーが曳家を認めないなど。

 

次回は曳家工法における耐震改修について述べてみようと思います。

2014/05/28

しばらく更新しておりませんでした。反省・・・

 

では、今回からは曳家工法について考えてみたいと思います。

 

曳家工法は、建物を事業に支障とならない所まで曳く工法です。そのため、大抵の場合再築工法より補償額は安くなります。

 

しかし、曳家工法では地権者が納得しないという話しはよく耳にします。何故でしょうか?

 

 

そこで、平成22年3月 国土交通省 「用地取得に係る建物移転補償基準等の適正化に関する調査業務」 報告書の一部を見てみましょう。

 

平成19、20年に契約を行った曳家工法及び改造工法の実態調査

 

曳家で補償 191件  →  実際に曳家 38件 19.9%

改造で補償 48件  →  実際に改造 26件 54.2%

 

・この事から分かる事は、 曳家補償を行ったとしても実際には曳家せずに建て直しを行っている例が多く、実態にあっていないこと。

 

・曳家後に耐震改修をしなければ建築確認がおりない場合がある。

 

移転工法は、通常一般人が採用するであろう通常一般的な移転工法を認定します。しかし、合理的と認定した移転工法(曳家、改造)と実態とでは大きく乖離しております。何故でしょうか。

 

では次に隘路事例を見てみることにします。 ~~次回に続く~~

 

2014/05/14

今回は補償からちょっと離れますが、非課税と不課税の違いについてです。

 

 

 

「不課税」

 

前回も書きましたが補償金は不課税です。国税庁のHPには、以下の様に説明されています。

消費税の課税の対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等と輸入取引です。 これに当たらない取引には消費税はかかりません。これを一般的に不課税取引といいます。 例えば、国外取引、対価を得て行うことに当たらない寄附や単なる贈与、出資に対する配当などがこれに当たります。

 

 

「非課税」

 

非課税には、①税の性格から課税対象とするこになじまないものと、②社会政策的な配慮に基づくものの二つに分類されます。

 

①としては、土地の譲渡、社債・株式の譲渡、利子・保証料・保険料など、郵便切手・印紙などの譲渡、商品券の譲渡、住民票等の行政手数料、国際郵便為替などがあります。

 

②としては、社会保険医療、社会福祉事業など、お産・埋葬・火葬料など、身体障害者方品の譲渡・貸し付け、一定の学校の授業料や入学費など、教科書の譲渡、住宅の貸し付けなどがあります。

2014/03/28

今回は、「消費税等の税額の補償」 と 「消費税相当額の補償」について。

 

一見すると同じような感じで見過ごしてしまうかもしれませんが、全く意味が違います。

 

「消費税等の税額の補償」

 

こちらは補償契約するにあたり、起業者が最終消費者にあたるため消費税を補償する(=支払う)という意味です。イメージとしては、買い物をしたときに消費税を払うのと同じです。

 

例えば、土地やその他の権利(漁業権、鉱業権、採掘権、温泉利用権)の消滅代金。また建物、工作物等の取得代金。土地、建物の使用料などがあたります。

 

 

 

「消費税相当額の補償」

 

上記に対し消費税相当額とは、補償を受ける地権者が、補償額をもって建物等を購入した際に必要となる消費税相当額についてあらかじめ補償金として支払うという意味です。つまり地権者が最終消費者となるため相当額の補償になるのです。

 

上記と違い、補償金自体は不課税ですので取引自体に消費税は掛かりません。

 

不課税と非課税の違いは次回に。

2014/03/19

昭和51年11月24日  和歌山地裁 判決

 

「和歌山・国道42号拡幅工事に伴う橋梁架換工事に係る損害賠償請求事件」の事例

 

和歌山市内の国道42号拡幅工事に伴う名草橋橋梁架換工事を施工するにあたり、旧名草橋を取り壊し、仮橋を設置したが片側通行となったうえ、交通渋滞をきたし、歩道部分もほとんど通行不能となったため、仮人道橋を設置するなどの措置が講じられたが不十分なものであり、ショッピングセンターへの来客の減少を余儀なくさせ、営業上多大な損害を与えた事は、道路の設置保存に瑕疵があるとして、国に対し民法709条に基づき、工事開始から工事完成後六ヶ月間の利益減収分の損害賠償を求めた。

 

判決

 

当該損害は社会生活上受忍すべき範囲内のものであるとし、国の不法行為責任を否定して請求を棄却した。

2014/01/30

今回は事業損失と営業補償の事例を紹介したいと思います。

 

昭和58年9月30日 大阪高裁 判決 「日本道路公団山崎町損害賠償請求 控訴事件」

 

現在、町道に接した店舗を有し、食堂、釣り堀業を営んでいる控訴人が、店舗の直近で町道を横切る自動車道が設置された事により、町道の一方の通行人から店舗が見えにくくなったこと及び町道が閉塞、付け替えられたことにより顧客の来店が妨げられ、売上げが減少したため、売上利益喪失の損害を被ったとして、損害賠償を求めたものである。

 

判決

 

一般公衆が公道使用により受ける利益は、道路が供用開始により一般交通の用に供された結果の反射的利益であり、当該損害は受忍の範囲内であるとして、請求を棄却した。

2014/01/22
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